Een huis kopen met erfpacht roept bij veel mensen vragen op. Wat houdt het precies in? Hoe werkt erfpacht en welke financiële gevolgen heeft het? Veel woningen in Nederland staan op erfpachtgrond, wat betekent dat je wel het huis bezit, maar niet de grond waarop het staat. Dit heeft invloed op de maandlasten, de verkoopwaarde en de mogelijkheden om het huis te financieren. In deze blog lees je alles over erfpacht, inclusief het berekenen van de grondwaarde, de erfpachtcanon en de mogelijkheid om erfpacht af te kopen.
Wat is erfpacht en hoe werkt het?
Erfpacht is een constructie waarbij je een stuk grond in bruikleen krijgt van een eigenaar, zoals een gemeente, woningcorporatie of particulier. Je hebt daarmee het recht om de grond te gebruiken, maar de grond zelf blijft eigendom van de erfverpachter. Hiervoor betaal je een vergoeding, de erfpachtcanon.
In veel Nederlandse steden, zoals Amsterdam en Den Haag, komt erfpacht veel voor. De voorwaarden van erfpacht verschillen per gemeente of eigenaar en worden vastgelegd in een erfpachtcontract. Hierin staat onder andere de looptijd van de erfpacht en hoe de canon wordt berekend.
Wat betekent erfpacht voor de waarde van een woning?
Erfpacht kan invloed hebben op de waarde van een huis. Een woning met erfpacht is soms minder waard dan een woning met volle eigendom, omdat kopers rekening houden met de extra kosten en mogelijke stijgingen van de canon. Ook banken kijken kritisch naar erfpacht bij het verstrekken van een hypotheek. Sommige geldverstrekkers eisen dat erfpacht eeuwigdurend is of dat de canon voor een langere periode vaststaat.
Daarnaast blijkt in de praktijk dat erfpacht soms leidt tot problemen bij de verkoop van een woning. Jeroen, een voormalige erfpachter in Utrecht, vertelt:
“Ik wilde mijn huis verkopen, maar veel potentiële kopers haakten af vanwege de erfpacht. De bank wilde hen geen hypotheek geven, omdat de erfpachttermijn bijna afliep en de canon elk jaar omhoogging. Uiteindelijk heb ik mijn huis met korting moeten verkopen.”
Hoe wordt de grondwaarde en erfpachtcanon berekend?
De erfpachtcanon is de jaarlijkse vergoeding die je betaalt voor het gebruik van de grond. Deze wordt berekend op basis van de grondwaarde en het vastgestelde percentage dat de erfverpachter hanteert. De grondwaarde kan veranderen, waardoor de canon kan stijgen als de waarde van de grond toeneemt.
Voorbeeldberekening:
Stel, de grondwaarde van een woning is vastgesteld op €150.000 en het erfpachtpercentage bedraagt 5% per jaar. De jaarlijkse erfpachtcanon wordt dan:
€150.000 × 5% = €7.500 per jaar (€625 per maand).
Als de gemeente of erfverpachter besluit om de grondwaarde te herzien en deze stijgt naar €200.000, dan gaat de erfpachtcanon omhoog naar:
€200.000 × 5% = €10.000 per jaar (€833 per maand).
Dit laat zien waarom erfpachters te maken kunnen krijgen met hogere maandlasten wanneer de grond in waarde stijgt.
Wat is eeuwigdurende erfpacht?
Bij eeuwigdurende erfpacht blijft de grond altijd in bezit van de erfverpachter, maar wordt de canon niet meer periodiek herzien. Dit geeft meer zekerheid, omdat je niet te maken krijgt met onverwachte verhogingen. Veel gemeenten bieden de mogelijkheid om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.
Is erfpacht aftrekbaar?
De erfpachtcanon is in sommige gevallen fiscaal aftrekbaar. Dit geldt als de canon als periodieke betaling wordt beschouwd en niet als afkoop. Als je erfpacht afkoopt, is dit een eenmalige uitgave en niet aftrekbaar van de belasting.
Heb ik erfpacht?
Niet alle woningen in Nederland hebben erfpacht. Wil je weten of jouw woning op erfpachtgrond staat? Dit kun je controleren in de eigendomsakte of het Kadaster. Hierin staat of de grond eigendom is of in erfpacht wordt uitgegeven en welke voorwaarden van toepassing zijn.
Erfpacht afkopen: wat zijn de mogelijkheden?
In veel gevallen kun je erfpacht afkopen, wat betekent dat je een eenmalig bedrag betaalt om de canon voor een bepaalde periode of zelfs voor altijd af te kopen. Dit kan aantrekkelijk zijn, omdat het maandlasten verlaagt en onzekerheid over stijgende erfpachtkosten wegneemt.
Bij afkoop zijn er twee varianten:
- Tijdelijke afkoop: Je betaalt eenmalig voor een vaste periode, bijvoorbeeld 50 jaar. Na deze periode wordt de erfpacht opnieuw vastgesteld.
- Volledige afkoop: Je betaalt eenmalig om de erfpacht voor altijd af te kopen. In sommige gevallen kun je de grond daarna ook volledig in eigendom krijgen.
Voorbeeldberekening:
Als de erfpachtcanon €7.500 per jaar bedraagt en je de mogelijkheid hebt om erfpacht voor 50 jaar af te kopen voor €150.000, kan dit een slimme investering zijn.
- Canon blijven betalen: Over 50 jaar betaal je in totaal €7.500 × 50 = €375.000.
- Afkopen: Je betaalt eenmalig €150.000, maar hebt daarna geen maandlasten meer.
Voor Sanne, die een huis in Den Haag kocht, was afkoop een goede keuze:
“Bij de aankoop van ons huis hebben we ervoor gekozen om de erfpacht direct af te kopen. Dit was een grote uitgave, maar hierdoor is onze woning aantrekkelijker geworden voor kopers. Ook is onze hypotheeklast lager omdat de bank ons een betere rente gaf.”
Verschillen tussen erfpacht in Nederlandse gemeenten
Niet alle gemeenten hanteren erfpacht op dezelfde manier. Hieronder een overzicht van de verschillen tussen drie grote steden waar erfpacht veel voorkomt.
| Gemeente | Type erfpacht | Herziening canon | Afkoopmogelijkheden |
| Amsterdam | Voortdurend en eeuwigdurend erfpacht | Elke 10 tot 50 jaar bij voortdurende erfpacht | Afkoop mogelijk, overgang naar eeuwigdurende erfpacht |
| Den Haag | Voortdurende erfpacht | Canon wordt periodiek aangepast | Afkoop is mogelijk, afhankelijk van de locatie |
| Rotterdam | Voortdurende erfpacht (minder gebruikelijk) | Meestal vaste termijn van 99 jaar | In sommige gevallen afkoop mogelijk |
Jeroen, een erfpachthouder in Amsterdam, deelt zijn ervaring:
“Toen ik mijn appartement kocht, betaalde ik een erfpachtcanon van €1.200 per jaar. Ik dacht dat het geen groot probleem was, maar na 10 jaar werd de grondwaarde herzien en steeg mijn canon naar €2.800 per jaar. Dit had een flinke impact op mijn maandlasten.”
Samengevat
Erfpacht is een veelvoorkomend systeem in Nederland waarbij je een woning bezit, maar niet de grond. Dit brengt extra kosten met zich mee, zoals de erfpachtcanon. Afhankelijk van de voorwaarden kan erfpacht invloed hebben op de verkoopwaarde, hypotheekmogelijkheden en maandelijkse lasten.
Wil je weten of erfpacht voor jou een goede keuze is? Controleer dan de voorwaarden van jouw erfpachtcontract en overweeg of afkopen een slimme optie is.